Dacă intenționați să dezvoltați un lanț de magazine, atunci pentru a rezolva cu succes această problemă, va trebui să dezvoltați și să implementați un sistem de căutare a spațiilor. Să ne uităm la un astfel de sistem folosind exemplul dezvoltării unui lanț de farmacii.
Primul pas este să achiziționați pe suport de hârtie sau electronic o hartă destul de detaliată a orașului, pe care case separate, opriri de transport etc.
Apoi, trebuie să contactați comitetul farmaceutic (sau prin orice alte canale) pentru a obține informații despre toate farmaciile din oraș și afilierea acestora la una sau alta rețea.
Când cartografiem farmaciile în zone, le clasificăm în funcție de competitivitatea lor.
- Farmaciile municipale sunt jucători slabi de pe piață, cu greu le puteți acorda atenție, dar în viitor cineva le va cumpăra și atunci vor avea succes. Este necesar să se evalueze cine se află mai avantajos în raport cu fluxul principal de consumatori.
- Separa farmacii comerciale sau rețele mici, concurenți mijlocii.
- Rețelele comerciale cu tehnologii și management dezvoltate sunt cei mai puternici concurenți.
Este interesant să privim indicatorul - „densitatea” farmaciilor la 1000 de locuitori și să-l comparăm pe regiune. Din aceste cifre putem face o ipoteză despre saturația pieței locale și apreciem potențialul de dezvoltare a acesteia.
Dacă astăzi există 300 de farmacii în oraș, în decurs de un an se vor deschide alte 100 diverse locuriși va avea succes în diferite grade. Dintre cele existente, unele se vor închide pentru că vor fi necompetitive, lucrând cu tehnologii învechite. Deci, în acele locuri în care vor rămâne farmacii nou deschise, ar trebui să fii acolo. Acest lucru se întâmplă de la an la an și încă se poate spune cu siguranță că nu toate locurile bune din orașe sunt ocupate de concurenți puternici. Această situație va dura încă un an sau doi. Și atunci concurența va veni în principal datorită activitati de marketing pentru a atrage trafic, concurență mai dură de preț.
Caracteristici de căutare a spațiilor pentru diferite formate
Lucrăm cu o hartă a zonelor rezidențiale.
Căutăm acolo unde există opțiuni - intrare la Zonă rezidenţială– și nu există concurenți în apropiere. De obicei, la intrarea într-o zonă rezidențială, aceasta este o locație foarte clară - literalmente la zece până la cincisprezece metri de opririle finale etc. Această situație este promițătoare pentru dvs. și este o prioritate pentru a explora posibilitatea de a vă pune farmacia acolo. Marcați-l color pe hartă! Aceasta este cea mai mare prioritate de localizare. Următorul este acolo unde sunt concurenți, dar slabi. Aceasta este a doua prioritate, într-o culoare diferită.
Lucrăm cu harta pe străzile cu trafic intens.
Evidențiem străzile centrale ale raioanelor, locurile de transfer, locurile în apropierea marilor complexe comerciale. Localizăm locuri interesante din punct de vedere al traficului și calității fluxului probabil acolo sunt farmacii. Evaluăm gradul de competiție și acordăm cea mai mare prioritate acelor locuri în care concurenții sunt slabi sau absenți.
Lucrăm în mod similar cu harta pentru complexe comerciale.
Trebuie să începeți imediat să stabiliți contacte cu proprietarii și companiile de administrare a centrelor comerciale existente și în construcție și să vă indicați interesul. Ei, de regulă, solicită o aplicație care descrie caracteristicile - cerințele de putere, ventilație, disponibilitatea unei băi, finisaje etc. Este necesar să se mențină constant aceste contacte, precum și să le stabilească treptat cu dezvoltatorii și marile companii de vânzare cu amănuntul alimentară. .
Începem să mergem la fața locului în locații cu cea mai mare prioritate și să ne evaluăm capacitatea de a instala farmacii. Pot apărea trei opțiuni - închiriere, cumpărare, construcție. În primul rând, probabil că ești interesat de închiriere, deși pot fi luate în considerare, în principiu, alte opțiuni.
Într-una sau două săptămâni, este foarte posibil să stabiliți contacte cu proprietarii și managerii centrelor comerciale, să evaluați la fața locului posibilitățile de a depune eforturi prioritare pentru a evalua și selecta o locație pentru deschiderea farmaciilor și să priviți cele mai promițătoare opțiuni. .
După evaluarea personală inițială, începem lucrul activ cu agențiile imobiliare. În primul rând, merită să încheiem acorduri și să atribuiți sarcini la 7-8 agenții, pentru a selecta apoi 3-5 dintre cele mai eficiente. Le stabilim sarcini pentru:
- cerințe pentru locație - trafic, zonă, rază de închiriere etc.
- locuri specifice - vrem localuri aici și aici, aici sunt cerințele, căutați opțiuni
- obiecte posibile - aceasta este premisele specifice pe care le dorim, negociem
Criteriile pentru ofertele de care te intereseaza trebuie formulate cat mai detaliat - locatii, stare acte, inchiriere etc. In fiecare agentie cu care lucru în curs, trebuie să vizitați cel puțin o dată pe lună, altfel lucrul cu el dispare treptat.
În câteva săptămâni apare flux de intrare propuneri de la agențiile cu care lucrăm. În fiecare zi pot apărea una sau două propuneri, cu care trebuie să lucrați pentru a le evalua până se ia decizia de deschidere.
Evaluarea caracteristicilor obiectelor propuse,luarea deciziilor cu privire la deschidere
Este necesar să subliniem aici că partea principală - mai mult de 80% din propuneri - este eliminată în etapa preliminară a evaluării, când calculăm posibila cifră de afaceri, verificăm documentele de proprietate și transferul fostelor apartamente în stoc nerezidențial, găsim scoateți termenii contractului de închiriere și utilizați coeficientul de două ori excesul cifrei de afaceri estimate față de cifra de afaceri din producție până la punctul de rentabilitate.
Deschiderea farmaciilor și aducerea acestora la pragul de rentabilitate
Planificarea, coordonarea și monitorizarea implementării acțiunilor pentru deschiderea și aducerea unei farmacii la pragul de rentabilitate. Activitățile sunt grupate în linii mari după cum urmează
- Repara
- Aspect ( echipamente comercialeși echipamente de birou)
- Angajarea personalului
- Întocmirea tuturor documentelor și a licențelor
- Securitate termeni de referință a deschide o farmacie
- Activitati de promovare de marketing
- Control și atenție sporită înainte de rentabilitate
Această etapă necesită o resursă de timp semnificativă. Prin urmare, cu cât managerul de farmacie este angajat mai devreme și cu atât mai multă coordonare și control al implementării planului de deschidere și atingerea pragului de rentabilitate poate fi delegată ei (lui), cu atât mai bine.
În mod ideal, un candidat ar trebui să aibă în vedere deja în stadiul de examinare a sediului, astfel încât, dacă se ia o decizie de deschidere, managerul să fie imediat angajat.
Această opțiune vă lasă timp pentru a vă îndeplini celelalte funcții.
Premisele potrivite aduc venituri afacerii. O premisă nereușită va duce la pierderi și povara oportunităților nerealizate: ai putea câștiga bani, dar într-o astfel de premisă nu va funcționa. Cum să închiriezi un spațiu comercial și să câștigi bani din el, îți spunem în acest articol.
Din acest articol veți învăța:
Cum să alegi un sediu pentru un magazin? Depinde de strategia de afaceri
Indiferent de afacerea în care vă aflați, înainte de a alege un sediu, trebuie să vă determinați modelul de afaceri - ce standard doriți să îndepliniți și pentru cine doriți să lucrați.
Cea mai largă audiență posibilă și mii de poziții de produse? Vorbim de un hipermarket - ai nevoie de o bucată de teren și de o clădire de aproximativ 6.500 mp. Magazinul „Totul la un preț” se va încadra în 30 metri patrati- într-un apartament cu o cameră, transferat într-o clădire nerezidențială, la primul etaj al „casei navei”. Căutați o locație pentru un butic de modă într-un centru comercial.
Mai întâi, decideți ce fel de persoană sunteți și apoi alegeți camera potrivită.
| Model de afaceri/Parametri de comparație | Reducere: piață pe Sennaya sau Udelnaya, din lanțuri de magazine - „7 pași” | Supermarket: 7Ya, Pyaterochka, Dixie | Magazin „Acasă”: magazine în curți | Hipermarket: O"Key, Lenta, Carusel | Buticuri: ABC of Taste, Live Products | Magazine specializate: „Ounce” (numai ceai) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sortiment | Limitat: ceea ce se vinde este pentru ce am reușit să obținem prețuri mici | Lat: alimente și bunuri de uz casnic | Limitat: ceea ce este în cerere în rândul locuitorilor caselor din apropiere | Pe cât posibil: alimente, bunuri de uz casnic, mobilier, îmbrăcăminte, electrocasnice... | Limitat: produse obișnuite și ceva exclusiv (trufe, mure proaspăt culese...) | Specializat: vând un singur produs sau produse dintr-o categorie (doar ceai, doar mirodenii...) |
| Preturi | Foarte scăzut | Scăzut | Ridicat | Scăzut | Foarte înalt | Ridicat |
| Distanta de mers pe jos | - | + | + | +/- | +/- | - |
| Disponibilitate de parcare | - | + | - | + | + | +/- |
| Interior, exterior, estetica camerei | - | +/- | - | + | + | + |
Dacă vizați un public care urmărește preturi mici, atunci ești un discounter. Nu aveți nevoie de abilități de cross-country, puteți avea o podea murdară și un cort cu totul. Sarcina ta este să economisești pe închirierea spațiilor, curățenia, depozitarea și costul mărfurilor. Dacă doriți să vindeți mărfuri la un preț mai mare, va trebui să alegeți localul mai pretențios.
Pentru spațiile de vânzare cu amănuntul (cu excepția reducerilor), următoarele condiții sunt de obicei caracteristice și de dorit:
- Tavane înalte - de la 3 m
- Ferestre de afișare
- Putere electrică bună - de la 10 kW
- Dacă camera se află la etajul 1 al unei clădiri cu mai multe etaje - o intrare separată de stradă
- Majoritatea spațiilor ar trebui să fie o sală de tranzacții
- Disponibilitate de depozitare și/sau cameră de utilitate
- Baie pentru angajati
- Dacă suprafața totală a camerei este mai mare de 100 de metri pătrați, este necesară o ieșire de urgență - o cerință a standardelor de siguranță la incendiu
Concluzie: determină cine ești, care este modelul tău de afaceri - de aici vor deveni clari parametrii cheie spatii comerciale
Publicul țintă este un alt ghid atunci când alegeți un spațiu comercial
Pe lângă modelul de afaceri, alegerea sediului și locația acestuia este influențată de publicul țintă al afacerii tale. Gândiți-vă cine este interesat de produsele dvs. și în ce condiții. Căruia vrei să-i vinzi cel mai des și cel mai mult? Permiteți-mi să vă dau un exemplu din afacerea cu farmacii.
| Tip publicul țintă/Parametru de comparație | Bărbat, călătorește cu mașina, venituri peste medie | Femeie, casatorita, are copii, 30+, se deplaseaza cu transportul | Femeie în vârstă |
|---|---|---|---|
| Sortiment | + | +/- | - |
| Distanta de mers pe jos | - | + | - |
| Parcare | + | - | - |
| Accesibilitate la transport | - | + | - |
| Preturi | Orice | Medie | Cel mai scăzut |
| Descrierea unui cumpărător tipic | Viktor Sergheevici trebuie să meargă o dată la orice farmacie unde este convenabil să-și parcheze mașina. Este important să poți cumpăra totul dintr-un singur loc, pentru a nu rătăci prin oraș și pentru a nu rearanja rutele obișnuite ale mașinilor și planurile tale | Maria se va opri la farmacie în drum spre serviciu, înainte de a se scufunda în metrou. Sau pe drum de la serviciu, la doi pași de casă. De obicei, nu știe prețurile medicamentelor și nu le compară, dar nici nu le va cumpăra prea scumpe. Dacă o farmacie convenabilă nu are tot ce aveți nevoie, nu vă faceți griji. Există și alte farmacii convenabile. O să scadă altă dată | Baba Klava va merge în celălalt capăt al orașului, cu trei transferuri, și va sta la coadă pentru a cumpăra Corvalol cu 2 ruble mai ieftin |
Concluzie: întocmește un portret al publicului tău țintă și decide cui vrei să-i vinzi cel mai mult. Selectați spațiile pentru acești cumpărători.
Ce spații sunt mai bune: în clădiri (parter ale clădirilor rezidențiale și clădirilor) sau în centre comerciale?
Spatiu comercial la parterul unei cladiri sau cladiri rezidentiale. Opțiune bună, daca casa este bine amplasata si camera este la parter, si are intrare separata fata de strada.
Aveți dreptul să instalați un semn deasupra intrării și pe ferestre și să amplasați publicitate exterioară va fi nevoie de permisiunea societate de administrare sau Asociația Proprietarilor și Comitetul pentru Relații cu Presa și Mass-media.
Spații comerciale bune sunt în clădiri noi. Dar costă și mai mult.
Toate localurile au o oarecare reputație. De exemplu, dacă te-ai mutat într-un sediu unde a existat un magazin similar înaintea ta, vei primi o „pistă” a reputației sale. Din obicei, cei care au mers la fostul chiriaș vor veni la tine.
Dacă locația este închiriată pentru prima dată, atunci va dura timp pentru a-l „promova”. Perioada normală care trebuie amintită de oameni este de la șase luni până la un an. Probabil va trebui să faci niște reparații.
Ce trebuie să rețineți despre spațiile de vânzare cu amănuntul din clădiri și clădiri rezidențiale:
- În medie, prețurile pentru închirierea spațiului într-o clădire sunt mai mici decât într-un centru comercial
- Puteți stabili un program de lucru care vi se potrivește
- Poate avea nevoie de reparații
- În comparație cu un centru comercial, este mai dificil să alegi un local bun
Spatiu intr-un centru comercial. Centrele comerciale moderne sunt construite în locații bune, unde este multă lume și există toată infrastructura pentru cumpărături: parcare, restaurante, zone de joacă. Oamenii vin acolo să cumpere și să stea toată ziua.
Ce trebuie să rețineți despre spațiile din centrele comerciale:
- Complet spatiu finisat- mutați-vă și faceți comerț
- Un loc frumos, accesibilitate excelentă a oamenilor
- Preturi mari de inchiriere
- Concurență în cadrul unui centru comercial
- Îți va fi mai dificil să-ți stabilești propriul program de lucru. Cel mai probabil vei lucra conform programului centrului comercial
Concluzie: cele mai convenabile spații de vânzare cu amănuntul („mutare în comerț”) se află în centre comerciale. Dar sunt și cele mai scumpe. Spațiile de la primele etaje ale caselor cu intrare separată sunt mai ieftine.
Cum se caută spații?
Puteți căuta singur spații de vânzare cu amănuntul sau puteți contacta un agent pentru bunuri imobiliare comerciale.
Căutați singur spațiul comercial
Căutarea pe cont propriu va dura mult timp: va trebui să vă uitați prin sute de reclame, să sunați pe toată lumea și să veniți pentru o vizionare. Pregătește-te: închirierea este o bătaie de cap.
Motoarele de căutare. Introduceți o interogare într-un motor de căutare și începeți să navigați pe site-uri - acestea vor fi site-uri imobiliare și anunțuri clasificate gratuite.
Portaluri imobiliare și anunturi gratuite
Site-uri populare printre oamenii obișnuiți unde puteți găsi reclame pentru închirierea spațiilor:
https://www.avito.ru - cel mai popular panou de mesaje gratuit
https://spb.cian.ru - portal specializat despre imobiliare
https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Yandex.Real Estate
http://spb.arendator.ru - portal despre imobiliare comerciale
Există baze de date închise imobiliare comerciale în care agenții fac schimb de informații despre proprietățile de închiriat. Accesul la ele este plătit, persoane private nu au voie acolo.
Mergeți la locația care vă place și întrebați dacă o vor închiria
Uneori ai noroc. Dacă ești norocos?
Dacă chiriașul actual nu se va muta, întrebați cum a reușit să închirieze o asemenea frumusețe. Solicitați numărul de telefon al agentului intermediar.
De ce să angajați un agent imobiliar comercial
Dacă angajezi un agent imobiliar comercial, atunci reclamele, apelurile, negocierile, negocierile, vizionarea și verificarea documentelor vor cădea pe umerii lui, nu pe ai tăi. Dar pentru munca lui trebuie să plătiți un comision în valoare de 50% sau 100% (în funcție de agent și obiect) din suma unei plăți lunare pentru închirierea spațiilor. Adică, dacă un agent a găsit un sediu pentru 50.000 pe lună, atunci trebuie să plătiți:
- 50.000 de ruble pentru prima lună de chirie
- 25.000 sau 50.000 de ruble - comision agent (după cum sa convenit)
- Înregistrarea unui contract de închiriere - 2000 de ruble dacă vă înregistrați ca persoană fizică. Dacă este legal - 22.000 de ruble
Dacă aveți un agent imobiliar comercial specializat în care puteți avea încredere, delegați-i această sarcină. Pentru ce? Agenții își câștigă experiența pe jos și cunosc subtilități pe care amatorii pur și simplu nu le dau seama.
Poveste. A fost necesară deschiderea unui lanț de farmacii, lângă stația de metrou Moskovskaya. Locul este foarte popular, zonele sunt strâns ocupate. Drept urmare, s-a ales un local fără parcare, în apropierea clădirilor de locuit, cu trafic redus. Între timp, nu lipsesc cumpărătorii. Cum așa?
Cert este că semnul farmaciei este clar vizibil de îndată ce te ridici din pasajul subteran al metroului. Această farmacie special a fost concepută pentru un public feminin care călătorește pe jos.
Agenții buni cunosc modalitățile populare, iau în considerare vizibilitatea, numără traficul (pasabilitate) și nu doar verifică puritatea legală a tranzacției. Pentru ca agentul să găsească camera buna pentru afacerea dvs., va avea nevoie de o descriere a modelului dvs. de afaceri și a publicului țintă.
Prin urmare, atunci când vă vine ideea de a căuta singur spațiu de vânzare cu amănuntul, gândiți-vă cu atenție. Desigur, puteți închiria unele spații, chiar dacă nu ați făcut niciodată acest lucru. O altă întrebare: vei avea probleme? Vor fi actele în regulă, vi se va cere să eliberați localul într-o săptămână, vi se va cere să plătiți nerezonabil? servicii scumpe? Și cea mai importantă întrebare este: sediul tău va face bani?
Concluzie: cu un agent imobiliar comercial, căutarea spațiilor va fi mai rapidă și mai ușoară. Dar principalul lucru este că aveți șanse mai mari de a închiria o cameră care va genera venituri mai degrabă decât pierderi.
Înregistrați rezultatele vizualizării fiecărui spațiu comercial
Indiferent de modul în care căutați un imobil, este util să înregistrați rezultatele căutărilor dvs. În timp ce vizualizați camera, faceți fotografii și apoi puneți-le în foldere pentru fiecare obiect.
Concluzie: înregistrați rezultatele fiecărei vizionări, faceți fotografii și puneți-le în dosare. Acest lucru vă va ajuta să vă amintiți ce ați privit și va fi mai ușor să comparați obiectele între ele.
Ce documente ar trebui să verificați când închiriați un spațiu comercial?
Nu contează dacă ați făcut singur căutarea sau ați angajat un agent, înainte de a semna un contract de închiriere pentru un spațiu comercial, cereți proprietarului următoarele documente și citiți cu atenție ce spun:
Ce acte vor fi solicitate de la chiriaș?
- Extras din Registrul Unificat de Stat al Persoanelor Juridice sau Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali de cel mult 4 luni.
- Copii după certificatele de înregistrare persoană juridicăși înregistrarea acestuia la Serviciul Fiscal Federal.
- Detalii bancare.
- Detalii poștale (inclusiv adresa legală).
- Copii ale TIN, OGRN, KPP.
- O copie a pașaportului managerului și o copie a documentului care confirmă autoritatea acestuia.
Documentele finale ale tranzacției
Înainte de a semna un contract de închiriere, este înțelept să scrieți o scrisoare de intenție sau să semnați un depozit de garanție. În acest document, descrieți obiectul de închiriere, zona, costul, termenii și condițiile de închiriere.
Concluzie: citiți și verificați cu atenție documentele înainte de a semna și preda banii.
Specialiștii în domeniul imobiliar comercial Ruslan Khidoyatov și Nikolay Demyanov au împărtășit informații.
Pentru întreprinderile mici și mijlocii, închirierea de proprietăți imobiliare de la Departamentul de Proprietăți al orașului Moscova este una dintre cele mai bune moduri economisiți la chirie și eliberați bani pentru a rezolva problemele de afaceri. Prin participarea la licitații, antreprenorii pot obține spații la o rată sub media pieței și, ulterior, le pot cumpăra înapoi la conditii favorabile. Experții Smart Choice vorbesc despre cum să închirieze spații din orașul Moscova și să participe la programe speciale de sprijinire a întreprinderilor mici și mijlocii.
Instrucțiuni pas cu pas despre cum să închiriați o cameră din oraș
- Alegeți obiectul potrivit. Acestea sunt prezentate pe site-ul mos.ru. Acordați atenție informațiilor cheie ale lotului: data licitației, perioada de închiriere, valoarea de pornire a închirierii.
- Vezi proprietatea. O cerere de inspecție poate fi depusă cu până la câteva zile înainte de termenul limită de acceptare a cererilor de participare la licitație. Cum să închiriez o cameră din oraș și să fii sigur că proprietatea este ideală pentru tine? Vizitați-l singur sau cereți-l să îl examineze un specialist. O examinare amănunțită, inclusiv verificarea stării reparațiilor, a comunicațiilor, evaluarea accesibilității la transport, a infrastructurii etc., va ajuta la evitarea problemelor cu exploatarea imobilelor în viitor.
- Înregistrați-vă pe site-ul care va desfășura licitația. Astăzi, toate sunt produse în format electronic. Pentru a vă înregistra va trebui să furnizați acte constitutiveŞi semnătură digitală, instalați mai multe certificate și un sistem de criptare a datelor.
- Colectați un pachet de documente. Veți avea nevoie de un extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice sau din Registrul unificat de stat al antreprenorilor individuali (trebuie să fie primit cu cel puțin 6 săptămâni înainte de începerea licitației), copii ale actelor constitutive, o decizie de aprobare a tranzacției. , un document care confirmă autoritatea persoanei care depune cererea. De asemenea, trebuie să atașați o declarație în care antreprenorul confirmă că nu a fost deschis niciun caz de faliment sau lichidare împotriva companiei, iar activitățile acesteia nu au fost suspendate.
- Plătiți depozitul. Consultați documentația lotului pentru a afla cum să închiriați spațiu din oraș și cât trebuie să transferați pentru a participa la licitație. De regulă, depozitul este de 5% din suma lotului.
- În ziua licitației, accesați site-ul licitației și participați la licitație. Puteți studia regulile de licitare pe site sau în documentația pentru lot. Dacă sunteți singurul participant la licitație, veți fi recunoscut automat drept câștigător.
- Semnează protocolul privind rezultatele licitației. De regulă, este publicat în aceeași zi în care a avut loc licitația. În termen de 10-20 de zile de la licitație, trebuie să contactați DGI pentru a încheia un acord.
- Plătiți suma inițială și semnați contractul. După aceasta, veți putea folosi sediul.
Vă rugăm să rețineți: prețul de închiriere pentru anul, care este indicat în contract, va fi revizuit după 12 luni. Suma va fi înmulțită cu indicele prețurilor de consum (rata inflației). Țineți cont de acest lucru atunci când aflați cum să obțineți un spațiu de închiriat din oraș: spațiul va costa mai mult în viitor. Cu toate acestea, modificați rata în unilateral Departamentul de proprietate al orașului nu are dreptul.
Cum să închiriez spații din orașul Moscova? Analizarea documentației lotului
Cea mai bună modalitate de a afla cum să închiriezi spații din oraș este studierea documentației lotului. Toate vor fi listate aici informații cheie pentru luarea deciziilor și planificarea acțiunilor la licitație. Documentul precizează:
- o descriere detaliată a proprietății nerezidențiale, indicând numărul din Registrul Unificat de Stat, scopul vizat, adresa, zona etc.;
- termenul contractului;
- prețul inițial de la care încep pariurile;
- depozit pentru participare la licitație;
- suma pe care câștigătorul licitației va trebui să o plătească și momentul plății;
- pas minim de licitație;
- documente de participare;
- datele de începere și de încheiere pentru acceptarea cererilor, organizarea unei licitații și alte informații.
De asemenea, în documentația pentru lot puteți studia contractul de închiriere (acordați o atenție deosebită drepturilor și obligațiilor chiriașului), un exemplu de cerere de participare la licitație și o împuternicire pentru a reprezenta interesele de către un terț.
Important: există mai multe programe pentru a ajuta antreprenorii din Moscova. De exemplu, sprijinul pentru proprietate este oferit pentru întreprinderile mici care lucrează în domeniul asistenței medicale, nutriției sociale, educației, serviciilor pentru consumatori etc. Pentru a înțelege dacă compania dumneavoastră poate conta pe beneficii, contactați specialiștii Smart Choice: aceștia sunt bine familiarizați cu legislația privind programele de asistență pentru antreprenori și se vor ocupa de executarea corectă a documentelor.
Capcane în închirierea proprietății municipale
Înainte de a învăța cum să închiriezi o proprietate din oraș și să licitați pentru ea, trebuie să vă asigurați că sunteți pregătit pentru licitație. Există mai multe dificultăți:
- Noile oferte trebuie monitorizate. Pentru a nu pierde un lot profitabil, trebuie să monitorizați în mod regulat ofertele DGI. În plus, va trebui să petreceți timp inspectând proprietatea.
- Procesul de înregistrare pe site-ul licitației poate dura câteva zile. Cel mai bine este să vă înregistrați înainte de a decide să închiriați un anumit local din orașul Moscova pentru a fi sigur că veți deveni ofertant înainte de începere. Este deosebit de important să începeți să vă pregătiți din timp dacă afacerea dvs. nu are deja semnătură electronică. Pentru a nu face față regulilor de tranzacționare și a nu pierde timpul autoînregistrare, puteți folosi ajutorul avocaților Smart Choice.
- Câștigătorul trebuie să încheie un acord într-un timp scurt și, cel mai important, să facă plata. De regulă, avansul este de 25%. suma minima acord. Avand in vedere ca licitatia nu este pentru un tarif de inchiriere lunar, ci anual, suma va fi semnificativa. Perioada de timp pentru transferul în contul DGI este scurt - până la 3 zile. În cazul în care câștigătorul licitației nu are timp să încaseze suma necesară sau pierde termenul limită pentru încheierea contractului, rezultatele licitației vor fi anulate, iar depozitul nu va fi returnat câștigătorului.
Cum să închiriez imobile comerciale din orașnici o problemă?
Smart Choice oferă servicii antreprenorilor care doresc să obțină imobiliare din oraș în condiții atractive. Oferim o gama larga de servicii:
- Selectarea unui obiect în funcție de cerințele clientului dintre propunerile DGI, monitorizarea noilor propuneri.
- Inspecția proprietății, evaluarea beneficiilor propunerii, calculul valorii de piață aproximative a proprietății.
- Consultări privind posibilitatea participării la programe guvernamentale.
- Înregistrarea clientului pe platforma de tranzacționare.
- Colectarea unui pachet de documente, efectuarea unui depozit.
- Elaborarea unei strategii de participare la licitație, calcularea sumei maxime care are sens să plătească pentru locație.
- Participarea la licitație în numele dumneavoastră.
- Semnarea protocolului, virarea sumei inițiale în contul DGI, semnarea acordului.
- Evaluarea posibilitatii de achizitie imobiliare, depunerea documentelor la Inspectoratul Proprietatii de Stat.
- Analiza contractului de achiziție de bunuri imobiliare, efectuarea unei evaluări independente.
- Contestarea valorii imobilelor în instanță.
- Încheierea unui contract pentru cumpărarea de bunuri imobiliare închiriate.
Smart Choice angajează avocați cu peste 5 ani de experiență care au colaborat în mod repetat cu DGI pe diverse probleme. Vă vom ajuta să închiriați spații ideale pentru afacerea dvs. din oraș cu posibilitatea de achiziție ulterioară în Moscova sau regiunea Moscovei, asigurându-vă că condițiile sunt cele mai favorabile.
Închirierea imobilelor este o afacere foarte profitabilă dacă tratați procedura cu maximă responsabilitate. Constant venit pasiv este întotdeauna plăcut, dar dacă a apărut ideea de a oferi spre închiriere imobile comerciale? Acest lucru va necesita o abordare ușor diferită, deoarece există o mare diferență între închirierea unui apartament și a unui birou mare.
Instrucțiuni pas cu pas
Procesul de închiriere a unui obiect este împărțit în următoarele etape:
- Determinarea valorii de închiriere.
Primul pas este revizuirea și evaluarea cel mai mare număr ofertele disponibile pe piata. Cu cât eșantionul este mai mare, cu atât rezultatul va fi mai bun (un indicator mai precis cost mediu inchiriere spatii comerciale).
În timpul analizei, puteți folosi site-uri populare precum Avito sau CIAN. Informațiile pot fi, de asemenea, studiate într-o varietate de publicații tipărite. Dacă nu doriți să studiați singur alte oferte, ar fi înțelept să angajați un agent imobiliar sau un broker.
Prețul pentru astfel de servicii cu greu poate fi numit ridicat, dar economisirea unei cantități decente de celule nervoase și de timp este destul de posibilă.
Costul închirierii imobilelor comerciale ar trebui să se potrivească nu numai proprietarului, ci și potențiali clienți. Este puțin probabil ca o ofertă în mod deliberat mare să aibă succes, dar formarea etichetei de preț poate fi influențată următorii factori:
- amplasarea cladirii/incintei;
- infrastructură (prezența cafenelelor, parcare gratuită în imediata apropiere, securitatea clădirii);
- clasa de constructii;
- calitatea și nivelul reparațiilor;
- funcționalitatea aspectului;
- diverse caracteristici de comunicații (alimentare neîntreruptă, internet, disponibilitatea băilor etc.);
- alte bonusuri care ar putea îmbunătăți productivitatea chiriașilor ( Router Wi-Fi, aparat de cafea, mobilier confortabil).
După ce ați analizat prețurile de pe piață, puteți contacta alți proprietari și puteți încerca să reduceți costul. Adesea, pretul indicat in oferte este orientativ si aproximativ. Valoarea care poate fi atinsa in timpul negocierilor va fi suficienta pentru a afla pretul mediu de inchiriere pentru propuneri similare. 5-10 cereri sunt suficiente pentru a obține date comparative despre tarifele de închiriere.
Cel mai important lucru pentru un proprietar de proprietate comercială este să găsească clientul potrivit. Puteți face acest lucru singur sau puteți angaja un agent imobiliar. Ambele situații au avantajele și dezavantajele lor, așa că a alege ce să faci este o chestiune personală pentru fiecare.
Când căutați un chiriaș pe cont propriu, un avantaj serios este să aveți propria bază de date. Cu toate acestea, absența lui nu va duce la mari probleme, dar va trebui să depuneți mai mult efort.
O modalitate bună de a găsi un client potrivit este să creați un site web cu oferta comerciala. Este mai bine să promovați un astfel de site folosind publicitate contextuală cu accent pe publicul cheie. Datorită unei astfel de reclame, puteți găsi cu ușurință un public interesat și puteți evita comisioanele mari către agenții.
Cel mai indicat este să faceți acest lucru atunci când închiriați spații cu o suprafață impresionantă. Astfel de oferte sunt căutate de clienții care se așteaptă la profituri mari din activitățile lor planificate și care au încredere în site-uri web mai ales.
Dacă o persoană dorește să cumpere o mașină foarte scumpă, o va căuta pe resurse dubioase sau va prefera site-ul oficial? De aceeași părere este chiriașul imobilului comercial.
O chestiune complet diferită este spațiile mici de închiriat. Nu are rost să creezi un site web aici și vor fi perfecte scânduri gratuite reclame pe Internet (chiar și cele mici).
- Servicii de agent imobiliar.
Dacă nu doriți să căutați singur părțile interesate, există opțiunea de a angaja un agent imobiliar. Această persoană va găsi în mod independent chiriașii potriviți, va face contacte și chiar va încheia în mod independent contractul de închiriere necesar.
Pe de altă parte, caută oamenii potriviți– chestiunea este delicată și destul de complexă/folositoare de muncă. Nu toți agenții imobiliari vor fi de acord cu acest lucru, iar maeștrii lor din agenții serioase vor solicita o sumă de bani pentru astfel de servicii în valoare de 50% din prețul de închiriere pentru o lună. Și uneori chiar mai mult decât atât.
Dar totuși, cu această metodă de căutare a chiriașilor, proprietarul se va elibera de dificultăți semnificative. Până la urmă, nu mai rămâne decât să întocmești un contract și să pregătești toată documentația necesară.
Plata serviciilor agentului imobiliar se face numai dupa incheierea contractului de inchiriere. Dacă un agent imobiliar sau o agenție vă solicită să efectuați o plată în avans sau să plătiți suma mai devreme, ei pot fi escroci.
- Documentația necesară.
Odată ce un chiriaș a fost găsit și toate punctele cheie sunt satisfăcute de ambele părți, puteți începe să întocmiți un contract. Un contract de închiriere a unui imobil comercial trebuie să conțină în mod necesar următoarele clauze:
- informații complete despre fiecare dintre părți;
- adresa exactă a imobilului închiriat;
- sumă și plătitor utilitati;
- suma lunară a chiriei;
- data la care imobilul va fi închiriat;
- acțiunile necesare fiecare parte in caz de situatii de forta majora;
- descrierea calității reparațiilor și a mobilierului existent;
- Condiții cheie în care un contract de închiriere poate fi reziliat.
Dacă există lipsă cunoștințe necesare sau experienta, mai intelept ar fi implicarea unui avocat calificat in procedura de incheiere a unui contract.
Un contract nu este singurul lucru de care aveți nevoie atunci când închiriați un imobil. De asemenea, ar trebui să ai cu tine:
- pașaportul unui cetățean al Federației Ruse;
- document care confirmă proprietatea;
- plan de etaj.
Când toate documentele sunt la îndemână și părțile au încheiat cu succes contractul, nu mai rămâne decât să primim încasările și să monitorizați frecvența plăților.
Imobilul comercial include clădiri de birouri, spații direcție industrială, facilitati sportive, magazine, garaje, depozite si chiar hoteluri.
Puteți accelera închirierea imobilelor comerciale prin reducerea tarif de închiriere. Ținând cont costuri fixe pentru întreținerea spațiilor, ar fi mai corect să închiriem imobile la o rată medie sau chiar scăzută decât să puneți pret mare, dar pentru tot anul.
Prețul unor astfel de spații este afectat și de disponibilitatea:
- parcare;
- puncte catering(în aceeași clădire sau în imediata apropiere);
- infrastructură;
- abilitate mare de cross-country etc.
In asemenea conditii chirie poate fi semnificativ mai mare decât media pieței. Și, desigur, va exista un client pentru asta.
Deschiderea față de dorințele viitorilor clienți joacă, de asemenea, un rol semnificativ în livrarea de bunuri imobiliare comerciale:
- Ajutor la planificare.
Un potențial chiriaș poate avea nevoie de ajutor sau sfaturi cu privire la amenajarea spațiului de lucru. Ar fi înțelept să vă pregătiți din timp și să oferiți mai multe opțiuni gata făcute, iar schimbările cheie vor rămâne la client, pe care acesta dorește să le facă.
Este mult mai ușor să schimbi ceva gata făcut decât să creezi ceva de la zero. O astfel de atitudine față de chiriaș va fi, fără îndoială, apreciată.
- Discuție de detalii.
Culoarea pereților din cameră, numărul maxim de conexiuni la reteaua telefonica sau internetul, precum și discutarea tuturor celorlalte caracteristici va ajuta la câștigarea favoării chiriașului și la convingerea acestuia să închirieze această proprietate.
Acesta este un mic truc psihologic: cu cât o persoană intră mai în detalii, cu atât sunt mai mari șansele ca o astfel de conversație să fie gravată în memoria sa. Asta înseamnă că se va concentra în primul rând asupra lui, va cântări argumentele pro și contra etc.
Cu toate acestea, dacă întregul proces de închiriere se bazează pe astfel de trucuri, va exista un risc mare de a vă pierde reputația. Dacă calitatea închirierii este semnificativă doar în cuvinte, atunci acest lucru poate duce la consecințe foarte grave.
- Sărbători.
Daca spatiile comerciale alocate spre inchiriere nu au finisaje, atunci puteti oferi chiriasului o vacanta de plata. Adică va efectua reparații pe cheltuiala sa, dar în timp ce echipajele de reparații își fac treaba, clientul nu va plăti chirie pentru sediu.
Acesta este un plus destul de important pentru un chiriaș care a decis în mod clar să închirieze proprietatea:
- dacă nu există bani în plus pentru a plăti chiria și reparațiile în același timp, atunci această acțiune va provoca emoții extrem de pozitive și va crește reputația proprietarului;
- De asemenea, vacanțele de renovare vor ajuta să convingă un chiriaș ezitător să achiziționeze această proprietate/local special.
În general, puteți scuti temporar un client de la plata chiriei într-o varietate de situații. Principalul lucru este că nu există pierderi financiare grave pentru ambele părți. Acestea sunt caracteristicile de bază ale afacerilor, iar chiriașii (precum și proprietarii) de imobile comerciale înțeleg foarte bine acest lucru.
De aceea, astfel de acțiuni sunt larg răspândite, deși utilizarea lor nu este obligatorie. Mai ales dacă livrarea imobilelor comerciale nu este urgentă.
- Fiabilitatea locatorului.
Acesta este un punct foarte important, cel mai clar manifestat la pregătirea documentației de la proprietar pentru chiriaș. Cu cât clientul primește mai multe garanții, cu atât sunt mai mari șansele de a închiria cu succes localul.
O abundență de documente justificative, fără trucuri la semnarea unui acord și o bună reputație sunt cheile pentru succesul închirierii imobiliare comerciale. Motivul este simplu:
- la închirierea unui apartament, problema este adesea tratată de cetățenii obișnuiți;
- iar dacă incinta este planificată a fi folosită în scop comercial și pentru a câștiga bani serioși din această afacere, atunci chiriașul va studia fiecare document cât mai scrupulos posibil.
Riscuri și alte dificultăți
Nu numai chiriașul este expus riscurilor - același lucru este valabil și pentru proprietar. Cele mai frecvente cauze ale conflictelor sunt:
- definirea insuficientă a obligațiilor legale ale părților cu privire la bunul închiriat;
- întârzieri în plăți lunare și alte plăți;
- utilizarea proprietății închiriate în alte scopuri;
- deteriorarea/pierderea bunurilor aparținând locatorului;
- litigii fiscale (conform articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, obligația de a plăti TVA este atribuită numai locatorului cu posibilitatea deducerii sumei impozitului de către locatar dacă documentul corespunzător este disponibil).
Toate aceste situații conflictuale depind direct de acordul încheiat. Fiecare dintre puncte ar trebui descris cât mai precis posibil, deoarece acest lucru minimizează riscurile pentru ambele părți simultan. Este important să adoptați o abordare responsabilă în încheierea unui contract pentru a evita astfel de situații.
Închirierea imobilelor comerciale nu este mult diferită, dar are o serie de caracteristici cheie. Cel mai important lucru este încheierea contractului. În orice situație, părțile se vor baza doar pe acesta, prin urmare, atunci când încheie o tranzacție, trebuie să-și concentreze atenția asupra acestui document.