На современном российском рынке всё большую важность приобретает ликвидационная стоимость. Обычно она применяется для работы с обанкротившимися предприятиями или объектами долгостроя федерального фонда. Процесс оценки объектов собственности особенно важен в условиях кризисной обстановки в стране.
Виды стоимости
Каждый товар характеризуется стоимостью. В стандартных условиях фигурирует рыночная, которая считается основой оценки объекта. При отклонении от её характерных признаков возникают другие виды стоимости.
Рыночная – это такая цена объекта, которая считается наиболее вероятной. Предмет оценки продаётся в условиях конкуренции на открытом рынке. Стороны при этом информированы необходимыми данными об объекте. На цену не влияют чрезвычайные причины, к которым относятся:
- На стороны сделки не наложены обязательства: один должен продать, другой обязан выкупить.
- Объект выставлен на открытые торги.
- Цена товара выражена в денежном исчислении.
- Сумма сделки представляется адекватной, нет принуждения к купле-продаже.
- Обе стороны сделки владеют информацией о ее предмете, действуют в своих интересах.
Несоблюдение одного из описанных критериев рыночной стоимости приводит к появлению иных видов. Этот факт требует чёткого определения наиболее адекватного вида в любой конкретной ситуации. Инвестиционная стоимость возникает при приобретении имущества с отчётливыми целями. Это и чисто коммерческое желание получения прибыли в будущем, и неэкономические причины, например, получение удовольствия от старинной картины. Ликвидационная стоимость требуется, когда возникают чрезвычайные обстоятельства и цена объекта занижена.
Стоимость ликвидационная – что это?
Понятие ликвидационной стоимости подразумевает денежную массу, которую можно выручить при ликвидации активов. К ним относится имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу. Соответственно, это реальная сумма, на которую рассчитывает владелец при продаже объекта в сжатые сроки. На российском рынке пока нет достаточной статистической базы купли-продажи подобных объектов, поэтому применяется рыночный вид оценки.
Одновременно высчитывается остаточная стоимость объекта. Она представляет собой величину, равную экономически действительной стоимости с учётом износа недвижимости. Для получения правильного результата требуется из изначальной цены вычесть аккумулированную амортизацию. Такие данные учитываются при расчёте ликвидационной стоимости собственности, в вынужденных обстоятельствах выставленной на торги.
Когда возникает?
Проводится оценка предприятия методом ликвидационной стоимости, когда возникает необходимость расплатиться с кредиторами по имеющимся долгам. Реализация произведённых товаров не в состоянии покрыть задолженности и вынуждает собственника к распродаже активов для их погашения. Временной фактор становится при этом решающим. Чем быстрее распродадутся активы, тем скорее будут погашены задолженности.
Сроки реализации сделки принимаются индивидуально для каждого случая. Ликвидация юридического лица проводится и в вынужденной, и в добровольной формах. В случае добровольной распродажи имущества появляется возможность для составления приемлемого графика реализации, планирования своих действий с учётом конкретных деталей. Конкурсная масса (имущество должника) выставляется на аукцион в установленные сроки. Ликвидационная стоимость представляет собой гарантию кредиторам, что задолженность будет погашена. Имущество превращается в залог. Для кредитора важно знать, когда будет произведен расчёт, по какой цене произойдёт реализация. Иногда ликвидационную стоимость называют залоговой.
При вынужденной ликвидации сроки резко сокращаются. В таком случае оценка ликвидационной стоимости имущества совершается на основе законодательства Российской Федерации. Объекты собственности продаются в течение двух месяцев после наложения на них ареста. И добровольная, и вынужденная ликвидация приводит к снижению стоимости объекта, цена становится меньше рыночной. Для продавца это становится убыточным мероприятием, а для покупателя - выгодным.
Факторы оценки
От принуждения к выставлению на торги имущества зависит ликвидационная стоимость объекта оценки. Это составляет главный фактор, влияющий на величину, при отсутствии рыночных договорённостей. Для точного расчёта ликвидационной стоимости учитываются и другие причины:
- Экспозиционный срок - это время, отпущенное для продажи объекта. Чем меньше срок на проведение торгов, тем меньше цена имущества.
- Экономическая ситуация в стране на момент проведения торгов. Объективное состояние рынка может неблагоприятно повлиять на оценку объекта.
- Привлекательность имущественного объекта на рынке недвижимости зависит от его индивидуальной характеристики и рыночного спроса на конкретный выставляемый тип.
На отдельном месте находится ликвидационная стоимость привилегированных акций. Их владельцы при прекращении деятельности организации получают возмещение убытков в первую очередь. Они также пользуются приоритетным правом на выплату той сумму средств, которая соответствует твёрдому денежному измерению или в процентном соотношении к номиналу акции.
Методы оценки
На российском рынке недвижимости применяются своеобразные методы расчета ликвидационной стоимости при оценке объекта.
Для проведения прямого метода оценки недвижимости необходимо использовать сравнительный анализ продаж подобных объектов в данном секторе рынка. Это требуется, чтобы изучить сделки купли-продажи за последнее время в конкретном месте аналогичных предметов. Затем устанавливается прямая зависимость ликвидационной стоимости объекта от основных факторов.
Косвенный метод оценки недвижимости строится на фактической рыночной стоимости недвижимости в конкретный период времени. Цена корректируется на коэффициент (поправку) влияния основных факторов, вынуждающих выставлять объект недвижимости на торги. Этот метод не зависит от субъективных мнений, так как высчитывается по формуле.
Формула расчёта
Во избежание интуитивного выставления цены объекта недвижимости лучше всего применить математический метод. Формула даёт неопровержимую точность в вопросе, как найти ликвидационную стоимость.
Итак, формула для точного вычисления: стоимость ликвидационная - это стоимость рыночная, умноженная на корректировочный коэффициент. Уточним последнее понятие. Корректировочный коэффициент – это показатель вынужденного выставления предмета на торги. Диапазон этой величины располагается от единицы до нуля. Для её вычисления нет математических показателей. Оценщик, основываясь на личном опыте, знаниях и интуиции, назначает корректировочный коэффициент (вынужденную поправку). Российская действительность выставляет её в значении от одной десятой до трёх десятых. Это соответственно составляет от десяти до тридцати процентов рыночной стоимости объекта недвижимости. Такие показатели появляются в результате несостоявшихся торгов. Современные реалии на рынке недвижимости подразумевают корректировочный коэффициент от пяти десятых и выше. Эта величина появилась в результате исследования факторов вынужденности ликвидации: способы продажи и издержки на неё, экспозиционный срок, риски инвестирования. Из составляющих формулы самой точной является рыночная стоимость.
Оценка нематериальных активов представляет некоторую сложность. Математическая формула не подходит, для каждого случая требуется индивидуальный расчёт. Это обусловлено трудностями при определении количественных результатов использования объекта в целях получения дохода. Точным считается метод калькуляции затрат. Он основывается на высчитывании затрат на разработку и создание правовой базы нематериальных активов. Метод используется для оценивания итогов конструкторских работ и научных исследований. При применении метода калькуляции затрат учитывается то, что для превращения результатов исследовательской деятельности в приносящую доход реализацию проходит несколько этапов. Сначала требуется закончить опытно-конструкторскую работу. По её итогам спроектировать изделие, изготовить пробный вариант. Если существуют показания к массовому выпуску, оно востребовано потребителями, то строится предприятие для его производства. Только освоив производственные мощности, приступают к изготовлению и реализации новинки. Для продвижения товара потребуется провести политику завоевания рынка. Каждый этап предусматривает материальные затраты и, что немаловажно, имеет временные рамки.
Случаи формирования ликвидационной стоимости
Примеры преобразования рыночной стоимости в ликвидационную распределяют по трём типичным видам:
- Аннулирование организации чаще всего в результате банкротства.
- Продажа объекта залога.
- Форсированная реализация другого имущества.
Ликвидация организации или предприятия приводит к формированию графика продажи имущества для погашения имеющейся задолженности. Происходят случаи, когда итоговая величина дохода от реализации собственности не может покрыть все долги. Сроки же предпродажных мер и самих торгов ограничены. От наличия временного фактора зависит ликвидационная стоимость объекта оценки. Это при равенстве всех прочих условий играет определяющую роль.
В каждом отдельном случае продолжительность ликвидационного периода определяется индивидуально. Важно учесть, что такое решение может принято добровольно. Тогда возникает больше вариантов для устранения проблемы, появляется время разработать и реализовать эффективный план ликвидации предприятия. Вынужденная продажа собственности для расчёта с кредиторами осуществляется после решения о конкурсном производстве по итогам внешнего управления. Созданная конкурсная база должна распродаваться на открытых торгах. Сроки такого мероприятия крайне ограничены. Собственники могут до принуждения к вынужденной ликвидации рассмотреть возможность проведения её на добровольной основе.
Продажа объекта залога напоминает оторванность от реальности. В таком случае расчетная ликвидационная стоимость требуется для определения нижней границы кредита, для обеспечения которого необходимо реализовать заложенное имущество. Это не предусматривает фактическую продажу объекта. Но кредитору нужно знать, по какой цене можно реализовать в ограниченные сроки предмет залога при невозврате выданной суммы. Ограниченность во времени и вынужденная продажа позволяет назвать эту величину ликвидационной стоимостью. Хотя в некоторых источниках её именуют залоговой и выделяют в отдельную категорию.
Форсированная реализация имущества также из-за ограничения времени экспозиции требует расчёта ликвидационной стоимости. Собственность можно продать по собственной инициативе (добровольная реализация) и по законному принуждению (вынужденная реализация). Во втором случае период экспозиции арестованного в судебном порядке имущества длится не более двух месяцев с момента наложения ареста.
Влияние кризиса на оценку объекта
Нестабильность экономического рынка влияет на ликвидационную стоимость недвижимости, причём чаще негативно. Кризис усугубляет это неотрицательное воздействие. Взаимное влияние обусловлено рядом причин:
- финансовых ресурсов поступает на экономический рынок недостаточно;
- большим спросом пользуются мелкие объекты собственности вторичного жилья;
- сбой в банковской сфере кредитования приводит к сокращению спроса на большую по площади недвижимость.
Кризис вносит коррективы в деятельность оценщиков и требует быть более внимательным собственников. Для получения адекватной цены лучше использовать оба метода определения ликвидационной стоимости объекта. Не стоит в существующих условиях надеяться только на опыт профессионалов. Особенности оценки ликвидационной стоимости в период кризиса состоят в том, что каждый из методов привносит свои плюсы. Прямой позволяет проанализировать состояние рынка недвижимости и аналогичные сделки купли-продажи. Вывод превратится в основу проведения косвенного метода. Он примет во внимание фактическую рыночную стоимость недвижимости, учтет кадастровую оценку и выставит адекватный вынужденности корректировочный коэффициент.
Только гармоничное сочетание двух подходов, учёт объективных причин и субъективных факторов позволит добиться максимального эффекта.
Вывод: особенности оценки ликвидационной стоимости на российском рынке заключаются в её несовершенстве и актуальности своего применения. Эмпирические сведения и интуитивное восприятие специалистов лежат в основе оценочной деятельности. Для получения точного результата требуется использовать все имеющиеся способы.
Методы расчёта стоимости основных средств
В практической деятельности возникает необходимость провести расчёт ликвидационной стоимости основных средств. Существует несколько мнений по поводу объяснения этого понятия. Первое – это цена полезных отходов, которые будут получены после реализации объекта, включённая в итоговую сумму. Второе – это разница между стоимостью объекта после завершения его использования и затратами на его ликвидацию. Существует и третье мнение: при полной амортизации средства и признания его непригодности к последующей эксплуатации эта величина будет равна разнице между ценой полезных отходов (дрова, лом металла, кирпич и так далее) и расходами на уничтожение предмета.
Таким образом, ликвидационная стоимость ОС рассчитывается по специальной формуле. Допустим, объект первоначально оценивался в миллион рублей, им пользовались в течение десяти лет. Рыночная стоимость аналогичного оборудования за такой же срок применения уменьшилась до трёхсот тысяч. Предполагаемые расходы на его аннулирование приблизительно равны девяноста тысячам. Следовательно, триста минус девяносто равняется двести десять тысяч рублей. Эта сумма и будет составлять доход организации от реализации полезных отходов после аннулирования основных средств.
Важно учесть, что при принятии решения о ликвидации по окончании срока использования объекта требуется принимать во внимание некоторые критерии. К ним относятся:
- сложность работ по демонтажу;
- количество расходов на уничтожение основных средств;
- износ остатков как физический, так и моральный;
- динамика цен на строительные материалы, металл, запчасти и другое;
- возможность использовать остатки в собственной деятельности или реализовать их;
- проведение достоверной оценки продаваемых остатков.
Прекращение самого существования предприятия как юридического лица приводит к обязательному составлению отчётного бухгалтерского документа. Стоимость ликвидационного баланса характеризует источники средств и их величину на момент закрытия организации. За отведённый период на аннулирование предприятия должны быть погашены обязательства перед банками и кредиторами. Состояние расчётов организации после ликвидационного срока показывает фактическое финансовое положение.
Трудности оценивания
Начисление ликвидационной стоимости сопровождается некоторыми проблемами. Основная из них - ограничение времени продажи предмета имущества. Для оформления объекта недвижимости в собственность требуется время и кропотливая проверка документов. Вторая проблема - сокращение круга покупателей.
Переоценка прибыльности предприятия может проходить тремя способами.
- Доходный метод учитывает получение выгоды в ближайшем и отдалённом будущем.
- Сравнительный способ строится на реальной цене имущества, реализуемого на открытом рынке.
- Затратный вид подразумевает допустимые издержки, которые понесёт владелец при его приобретении и последующем воссоздании.
Актуальность методов влияет на установление ликвидационной стоимости предприятия. Ограниченный временной период не позволяет осведомить возможных покупателей о преимуществах активов. Для окончательного утверждения ставки требуется проанализировать результаты всех подходов к оцениванию.
Ликвидационная стоимость определяется в случае принудительной ликвидации компании.
Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании |и раздельной распродаже ее активов.
Ликвидационная стоимость зависит от характера ликвидации.
В случае, если возможна упорядоченная ликвидация, распродажа активов может производиться в течение разумного периода времени, что обеспечит максимально возможную цену каждого актива. Принудительная ликвидация (предполагает, что активы распродаются настолько быстро, насколько возможно.
При расчете ликвидационной стоимости важно достаточно реалистично определить затраты, связанные с ликвидацией активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо дисконтировать ожидаемую выручку от продаж активов по ставке, учитывающей связанный с ликвидацией риск. Базовым периодом является дата оценки компании.
Ликвидационная стоимость определяется на базе текущей рыночной стоимости активов компании с учетом времени их реализации по календарному графику ликвидации активов (рис. 5.4).
Для расчета текущей стоимости активов предприятия используются данные баланса предприятия на дату оценки с учетом инвентаризации и корректировки стоимости отдельных активов, рыночная стоимость которых не совпадает с балансовой.
Предварительно должен быть решен вопрос наилучшего и наиболее эффективного использования ликвидируемого бизнеса, что позволит применить обоснованные методы ры-
Рис. 5.4. Схема определения стоимости компании на основе метода ликвидационной стоимости
ночной оценки машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений, нематериальных активов.
На основе анализа местоположения объекта, развитости инфраструктуры, характера и изношенности недвижимости, законодательных ограничений использования имущества, как наиболее целесообразный принят вариант демонтажа и продажи оборудования, транспортных средств, запасов. Производственные и складские помещения могут быть использованы новым владельцем как складской комплекс.
Права на аренду участка покупатель получает вместе с правами на недвижимость (ГК РФ, ст. 271 «Право использования земельного участка собственником недвижимости»). Корректировка балансовых показателей произведена оценщиком по следующим позициям (таблица 5.5).
Таблица 5.5
Рыночные оценки ликвидируемых активов, тыс. руб. Активы Код
строки Балан
ст-ть Рыноч
СТ-ТЬ 1 2 3 4 1. Объекты недвижимости 122 1729 1 199 2. Оборудование 122 784 1 150 3. Транспортные средства 122 900 1212 4. Незавершенное строительство 122 423 229 5. Запасы семян подсолнечника 211 600 728 6, Другие запасы сырья, материалов и аналогичных ценностей 211 363 363 7. Запасы готовой продукции 214 40 40 В. Дебиторская задолженность 240 1 590 1 590 Э. Денежные средства 260 29 29 Стоимость ликвидируемого имущества 6 540 В состав основных средств (стр. 122 актива баланса) входят 12 объектов недвижимости. Балансовая стоимость составляет 1 729 тыс. руб. Стоимость транспортных средств, машин и оборудования составляет 1 684 тыс. руб.
Б составе объектов недвижимости имеются объекты непроизводственного назначения, которые в соответствии с н.4 ст. 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» подлежат безвозмездной передаче органам местного самоуправления. Балансовая стоимость таких объектов составила 185 тыс. руб. В результате балансовая стоимость недвижимости, подлежащей реализации, составила 1 544 тыс. руб. (1 729 - 185).
В процессе инвентаризации, технической экспертизы недвижимости, изучения рыночных условий реализации такого рода имущества, оценщик пришел к выводу, что балансовая стоимость основных средств выше их рыночной стоимости. Применив метод полной восстановительной стоимости с учетом всех видов износа, оценщик определил рыночную стоимость объектов недвижимости - 1 199 тыс. руб.
Для оценки рыночной стоимости машин и оборудования оценщик выделил транспортные средства как более ликвидные по сравнению с оборудованием. (Ниже это найдет отражение в графике реализации активов.)
Балансовая стоимость оборудования составляет 784 тыс. руб., а транспортных средств - 900 тыс. руб. Рыночная стоимость указанных активов, рассчитанная на основе рыночного подхода, составила, соответственно, 1 150 тыс. руб. и 1 212 тыс. руб.
Незавершенное строительство оценено в 229 тыс. руб. по сравнению с балансовой стоимостью 423 тыс. руб. При этом оценщиком учтено техническое состояние конструкций, износ под влиянием природно-климатических факторов.
В составе запасов сырья, материальных и других аналогичных ценностей оценщиком дана рыночная оценка запасов семян подсолнечника, так как по мнению оценщика, на дату оценки она была занижена: рыночная стоимость запасов - 728 тыс. руб. по сравнению с балансовой стоимостью - 600 тыс. руб. Прочие запасы сырья, материальных и других аналогичных ценностей, а также готовой продукции оценены по балансовой стоимости.
Скорректированная стоимость имущества Периоды, месяцы Итого сп
"СГ 15901 СП
СО 5567,5 СЧІ СП
см 1 1 1 1590 1 1918.9 О
СП 99,9 3,0 0,720 СП сэ СП
о 5’ о> СП
8? 3,0 0.764 со
сэ 78,6 Г"- СП
СМ 3.0 10,836 г-*-
о 258,7 со СП
СП СП § см 816,6 о
о* 746,6 ем СП
?^г см 816,6 с?
с5 769,2 - СП
СМ 1613,6 сэ
Объекты недвижимости 2. Оборудование 3. Транспортные средства 4. Незавершенное строительство 5. Запасы семян подсолнечника к
со 7. Запасы готовой продукции 8. Дебиторская задолженность 9. Денежные средства 10. Итого приток денежных средств 55
со 14. Итого текущая стоимость ликвидируемого имущества
В составе дебиторской задолженности в процессе анализа было выявлено безнадежных долгов покупателей й заказчиков на сумму 452 тыс. руб. В итоге дебиторская задолженность, по которой ожидаются поступления денежных средств в течение 12 месяцев, составляет 1 590 тыс. руб. (2 043-453).
В итоге рыночная стоимость имущества предприятия составляет 6 540 тыс. руб.
Переход к ликвидационной стоимости предприятия требует учета затрат на реализацию имущества, демонтаж оборудования, транспортных расходов, расходов по содержанию запасов, управленческих расходов, стоимость посреднических риэлтерских, оценочных и юридических услуг, налоги, сборы, возможные скидки в процессе реализации, затраты на проведение аукционов. Наиболее правильно рассчитать предстоящие ликвидационные расходы можно на основании сметы. В некоторых случаях можно ориентироваться на накопленный рыночный опыт реализации такого рода имущества в аналогичных условиях (таблица 5.8),
Таблица 5.8
Ликвидационные издержки по объекту (в % к рыночной стоимости активов), тыс. руб. Имущество Рыноч.
ст-ти Ликвидац.
издержки 1. Объекты недвижимости 1199 10 119,9 2. Оборудование 1150 15 172,5 3. Транспортные средства 1 212 7 84,8 4. Незавершенное строительство 229 12 27,5 5. Запасы семян подсолнечника 728 2 14,6 6. Другие запасы сырья 363 5 18,1 7. Запасы готовой продукции 40 5 2,0 8. Дебиторская задолженность 1590 5 79,5 9. Денежные средства 29 - - Управленческие расходы по ликвидации предприятия по расчету составляют 28 тыс. руб. в месяц. Выходные пособия работникам составили в целом 51,8 тыс. руб.
График реализации активов предприятия составлен с учетом степени их ликвидности в реально сложившихся экономических условиях. Кроме того, следует учитывать правовые ограничения реализации имущества ликвидируемого предприятия (таблица 5.9),
Таблица 5.9 Г рафик реализации активов предприятия Имущество, Срок реализации,
мес. 1, Объекты недвижимости 12 2. Оборудование 6 3. Транспортные средства 3 4. Незавершенное строительство 12 5. Запасы семян подсолнечника 1 6. Другие запасы сырья 3 7. Запасы готовой продукции 1 . 8. Дебиторская задолженность 12 9. Денежные средства 1 График реализации активов позволяет определить текущую рыночную стоимость реализуемого имущества, учитывающую разновременность поступления средств от реализации имущества. Для этой цели необходимо скорректировать суммы поступлений денежных средств с помощью механизма дисконтирования выручки от реализации имущества. При этом будем исходить из предположения, что за весь период реализации отдельных групп активов доходы будут формироваться равномерно по месяцам, и что денежные средства поступают в конце месяца. Исключение представляет реализация незавершенного строительства.
Для расчета ставки дисконта принят метод кумулятивного построения, позволяющий учесть все риски инвестиционных вложений в реализуемое имущество, риски, связанные с управлением и т.д. В данном примере для расчета дисконтированных денежных потоков принята ставка дисконтирования в размере 3%.
Расчет дисконтированных денежных потоков (РУ) будет произведен по формуле:
(1 + к)т (1 +к)т
где РУ - ежемесячные потоки денежных доходов от реализации имущества, в соответствии с установленным графиком;
г - ежемесячная ставка дисконтирования; т - количество периодов дисконтирования в году, месяц (тп= 12).
Ликвидационные затраты также требуют корректировки, однако процесс будет обратным: необходимо определить возрастающую стоимость денежных средств для поддержания затрат на достаточном для ликвидации предприятия уровне. Скорректированный отток денежных средств (ЕУ) определяется по формуле:
ру>т = ру(1 + г)т,
где (1 + г У"- кампаунд-фактор; г - процент на капитал;
РУ - текущий денежный поток;
т - количество периодов реализации имущества, мес. (771 = 12).
Нам основе проведенных в таблицах 5.6, 5.7 корректировок может быть определена ликвидационная стоимость предприятия, которая составляет 4 555,3 тыс. руб. (5 567,5 - 1 012,2).
Метод ликвидационной стоимости определяет стоимость бизнеса, т.е. сумму, которую собственник предприятия может получить при ускоренной, вынужденной и раздельной распродаже его активов за вычетом обязательств и ликвидационных затрат.Особенности ликвидационной стоимости:
На основе результатов оценки многими заинтересованными сторонами принимаются управленческие решения;
Пользователями результатов оценки являются третьи стороны - кредиторы, инвесторы, судебные органы.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия проводится, если принято решение о ликвидации предприятия либо предприятие находится в одной из процедур банкротства.
Оценщики выделяют так называемую упорядоченную ликвидацию, когда распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем чтобы можно было получить высокий результат стоимости, и принудительную (неупорядоченную) ликвидацию, при которой активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.
При расчете ликвидационной стоимости необходимо определить и вычесть из полной восстановительной стоимости активов предприятия затраты на ликвидацию предприятия: комиссионные риэлторам, оплату услуг оценщиков и юристов, административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр.
Оценка упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия проводится в несколько этапов:
1-й этап. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;
2-й этап. Расчет выручки от продажи активов с учетом затрат на их ликвидацию;
3-й этап. Расчет суммарной дисконтированной выручки от продажи активов;
4-й этап. Корректировка величины обязательств предприятия на дату оценки;
5-й этап. Оценка суммарной текущей стоимости ликвидационных затрат;
Оценка ликвидационной стоимости предприятия.
Календарный график ликвидации активов предприятия должен обеспечивать максимизацию выручки от продажи активов для погашения имеющейся у предприятия задолженности. Как правило, предполагается, что производственная деятельность предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации предприятия.
Стоимость недвижимости уменьшается на величину комиссионных затрат, включающих затраты на риэлторские, оценочные и юридические услуги, сумму налогов и сборов, которые приходится платить при продаже основных активов.
Стоимость оборудования, машин и механизмов уменьшается на размер скидки с продаж, составляющей до 40% стоимости оборудования, машин и механизмов, и величину комиссионных и других прямых затрат, связанных с продажей активной части основных производственных фондов. Они могут достигать 20-25% уменьшенной после первой поправки стоимости активной части основных фондов.
Ставка дисконтирования в связи с неопределенностью результатов продажи активов устанавливается на высоком уровне - от 30 до 60%. Дисконтирование производится по ежемесячной схеме. Срок дисконтирования затрат определяется по графику продажи активов предприятия.
Ликвидационные затраты предприятия включают затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе консалтинговые услуги, например юриста, оценщика, брокера и др.). Затраты, связанные с налогообложением, страхованием и охраной активов предприятия, дисконтируются по повышенной ставке и ежемесячной схеме. Выходные пособия и выплаты работникам предприятия определяются
расчетным путем (без дисконтирования). Ежемесячные управленческие расходы дисконтируются по нормальной ставке дохода исходя из максимального периода ликвидации предприятия.
Еще по теме 36.2.3. ОЦЕНКА БИЗНЕСА МЕТОДОМ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ:
- Методы оценки, используемые в контексте ликвидационной стоимости
- Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия
При продаже, поглощении или слиянии предприятий часто возникает необходимость определить их стоимость.
Для этих целей используется три основных метода. Одним из них является затратный подход к оценке бизнеса.
Его сущность
Затратный подход устанавливает стоимость предприятия исходя из величины расходов на ресурсы, необходимые для обеспечения полноценной деятельности компании, а также их воспроизведение. То есть цена бизнеса рассчитывается с учётом объёма активов и пассивов, приобретённых организацией в ходе своей работы
.
В связи с особенностями рынка реальная стоимость бизнеса может значительно отличаться от балансовой. На это влияют некоторые факторы:
- инфляция;
- использование различных методов учёта активов и пассивов;
- изменения рынка.
В результате действий этих условий стоимость организации может увеличиваться или уменьшаться в течение всего периода работы компании.
Специалист при определении стоимости предприятия может выбрать любой из трёх существующих подходов (еще существуют и ). Затратный считается среди них наиболее простым и универсальным. Этот вариант имеет свою сферу применения, преимущества, недостатки, а также порядок расчёта, отличный от других способов.
Основной формулой для оценки бизнеса в данном случае является:
СК = А - О , где:
- СК - собственный капитал;
- А - актив;
- О - обязательства.
Итог расчётов по данному подходу показывает стоимость собственного капитала фирмы.
Подробную информацию о данном подходе вы можете почерпнуть из следующего видео:
Сфера применения, преимущества и недостатки
Данный подход применяется покупателем готового бизнеса для сравнения стоимости существующего предприятия с возможными издержками на создание аналогичного.
Наиболее целесообразно затратный подход применять для оценки компании, если:
- организация создана недавно;
- оценивается фирма в целом;
- на предприятии проходит конкурсное производство;
- оценивается ликвидируемый бизнес;
- большая часть активов является высоколиквидной, например, акции компании обращаются на фондовом рынке, имеются вложения;
- фирма имеет крупные активы.
Данный подход имеет свои положительные и отрицательные аспекты использования.
К преимуществами его применения относятся:
- возможность расчёта при отсутствии необходимой информации для оценки по другим методам;
- его можно применить для организаций, целью которых не является получение дохода, например, государственных учреждений;
- результаты могут использоваться для оценки предприятий на малоактивном рынке;
- с его помощью можно определить стоимость незавершённого производства, земельных участков, строений.
К отрицательным моментам использования можно отнести два нюанса:
- при расчётах не используются финансово-экономические показатели компании, то есть не учитываются особенности бизнеса, а также перспективы его развития;
- при расчётах применяются нормативные показатели, то есть оценка с помощью данного подхода не полностью опирается на рыночные условия.
Какие методы он включает?
Затратный подход основан на двух методах:
- Чистых активов.
- Ликвидационной стоимости.
При расчёте любым из этих способов нужно пользоваться данными фирмы. Оценщик выбирает один из них исходя из особенностей фирмы.
Метод чистых активов
Этот способ расчёта основывается на несовпадении балансовой и рыночной стоимости имущества, обязательств предприятия. Согласно данному методу, оценщик должен произвести корректировку баланса фирмы.
Это мероприятие проводится в несколько этапов:
- Осуществляется оценка рыночной стоимости каждого объекта имущества
предприятия отдельно. При этом в данном процессе участвуют все виды активов — материальные, нематериальные, финансовые:
- Для оценки недвижимого имущества определяется сначала общее количество затрат на его приобретение или создание. Далее из этой величины вычитается сумма физического или морального износа.
- Машины и оборудование оцениваются аналогичным образом.
- Товарно-материальные ценности переводятся в текущую стоимость, при этом учитываются затраты на доставку. Старые и непригодные объекты списываются.
- Готовая продукция корректируется с учётом рыночной стоимости. Не подлежит изменению цена изделий, выпущенных по заключённым договорам с контрагентами.
- Стоимость наличных денег и средств на счетах в банках корректировке не подлежит.
- Запасы оцениваются по себестоимости, при этом старые объекты списываются с учёта. Также возможно определение оценочной стоимости как разницы между ожидаемой ценой продажи и понесёнными затратами.
- Акции и прочие ценные бумаги корректируются по рыночной стоимости.
- Стоимость дебиторской задолженности рассчитывается по результатам анализа её возникновения и возможности погашения. При этом устанавливается просроченная, которая подлежит полному либо частичному списанию.
- Расходы будущих периодов в случае действительности их выгоды оцениваются по номинальной стоимости. Однако при рассмотрении нестабильного бизнеса такие активы чаще всего не учитываются как реальные.
- , то есть лицензии, исключительные права, результаты интеллектуальной работы, деловая репутация, оцениваются по рыночной стоимости.
- Устанавливается текущий размер долгов фирмы . Обязательства предприятия оцениваются с учётом сроков их наступления. При этом применяется процедура дисконтирования. То есть все долги приводятся к текущей стоимости на единую для всех данных пассивов дату.
- Производится расчёт оценочной стоимости капитала организации . Она вычисляется как разница между активами и пассивами, размер которых был установлен ранее.
Формула выглядит следующим образом:
СК = РА - ТП , где:
- РА - рыночная стоимость активов предприятия;
- ТП - текущая стоимость всех обязательств организации.
Результатом расчётов является рыночная стоимость капитала, то есть величина 100% пакета акций фирмы.
Метод ликвидационной стоимости
Данный способ основан на установлении суммы разницы между общей стоимостью имущества, которую владелец предприятия может получить при закрытии бизнеса после продажи его активов, и издержками на проведение .
При использовании этого метода следует учитывать все расходы, связанные с процедурой закрытия:
- расходы на услуги юристов и бухгалтера;
- издержки на поддержание работы фирмы до её закрытия.
Предприятие оценивается по этому способу в несколько этапов:
- Обосновывается выбор ликвидационной стоимости. Не все компании могут использовать данный метод для оценки бизнеса. Способ доступен только тем организациям, которые находятся в процессе закрытия либо .
- Разрабатывается график продажи активов. Он необходим для обеспечения максимальной прибыли от продажи имущества. Разные виды активов реализуются в свои сроки:
- недвижимое продаётся в срок от года до двух ;
- остальное, то есть материалы, запасы, может быть реализовано сразу после принятия решения о необходимости продажи имущества.
- Рассчитывается текущая стоимость имущества, исключая затраты на продажу. При этом выявленная стоимость активов изменяется с учётом расходов на реализацию.
- Изменённая стоимость активов уточняется на дату оценки.
- Учитывается прибыль периода ликвидации.
- Вычисляется величина обязательств фирмы. Корректировка осуществляется для текущей и долгосрочной задолженности. При этом рассматриваются также возможные обязательства, которые предположительно возникнут в ходе процесса ликвидации.
- Устанавливается ликвидационная стоимость бизнеса. При этом к стоимости активов прибавляется величина операционной прибыли и вычитается размер обязательств компании.
Формула здесь выглядит так:
ЛС = А + ОП - П , где:
- ЛС - ликвидационная стоимость;
- А - активы;
- ОП - прибыль или убыток ликвидационного периода;
- П - обязательства по текущей стоимости.
Затратный подход позволяет получить довольно объективное представление о стоимости бизнеса. Данный факт обеспечивается за счёт особенности способа, состоящей в максимально подробном анализе имущества и оценке каждого объекта.
Второй метод затратного (имущественного) подхода – метод ликвидационной стоимости. Технически он аналогичен методу чистых активов. Факторы, определяющие стоимость предприятия при ликвидации будут рассмотрены в конце раздела.
Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.
Работы по оценке этим методом включают в себя несколько этапов:
1. Берется последний балансовый отчет.
2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия требует различных временных периодов.
3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.
4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранения оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до его ликвидации.
6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.
7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.
Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.
Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия
Основой возникновения рассматриваемой в данном подразделе ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных факторов. К таким обстоятельствам относится фактор ограниченности времени продажи и фактор вынужденности продажи .
Можно выделить, по крайней мере, два типа вынужденности реализации – экономическую и неэкономическую. Экономическая вынужденность реализации отличается от неэкономической тем, что все же оставляет для субъекта некоторую степень свободы в принятии решений о реализации объекта. Эта «свобода» может выражаться в возможности выбора какой именно объект реализовывать, либо в возможности участия субъекта в установлении цены реализуемого объекта и т.п. Неэкономическая же вынужденность реализации не оставляет субъекту практически никакой свободы в принятии решений о реализации объекта и, как правило, не требует осуществления каких-либо экономических расчетов, в том числе и оценки ликвидационной стоимости.
Примером экономической вынужденности реализации может служить ситуация, когда субъекту приходится продавать свой актив для погашения своих обязательств. В подобной ситуации, субъект, по-видимому, все же обладает определенной свободой и в выборе объекта, и в установлении его цены и т.д., и, следовательно, может понадобиться осуществление экономических расчетов, например, оценка ликвидационной стоимости. Примером неэкономической вынужденности реализации может являться ситуация, в которой субъекту приходится продавать свой актив «под дулом пистолета». Очевидно, что последняя ситуация не оставляет субъекту свободы ни в выборе объекта, ни в установлении его цены и т.п., и следовательно не требует осуществления каких-либо экономических расчетов. В данной работе будет рассматриваться экономическая вынужденность реализации.
Рассмотрим типичные случаи, которым присущи указанные факторы (рис.2.8) и остановимся подробнее на каждой из анализируемых ситуаций.
При ликвидации предприятия возникает необходимость в разработке четкого графика реализации имущества и погашения имеющейся у предприятия задолженности (причем нередки ситуации, когда суммарная величина дохода от реализации имущества не покрывает всех долгов). При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи) сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов и погашения задолженности. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).
Рис. 2.8. Типичные случаи возникновения ликвидационной стоимости
В свою очередь, продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным. Как правило, первый случай дает большую вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные планы ликвидации предприятия.
Вынужденная ликвидация в процессе банкротства осуществляется при принятии решения об открытии конкурсного производства по итогам внешнего управления. Образуемая конкурсная масса подлежит реализации на открытых торгах. При этом сроки реализации имущества крайне ограничены.
Реализация объектов залога в контексте данного вопроса представляет собой скорее гипотетическое понятие. В данном случае определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество, и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита. Данная стоимость в некоторых источниках литературы получила название залоговой. Однако можно утверждать, что по своей экономической сути, она также является ликвидационной, поскольку здесь присутствуют факторы ограниченности во времени и вынужденности продажи.
Ускоренная реализация иного имущества в силу ограниченности сроков экспозиции также вызывает необходимость определения ликвидационной стоимости. При этом также существует несколько вариантов такой реализации – либо это инициативная (добровольная) реализация, либо вынужденная (по принуждению), предусмотренная действующим законодательством. Так, в процессе исполнительного производства осуществляется реализация арестованного по решению суда имущества, причем в срок, не превышающий двух месяцев со дня наложения ареста.
Таким образом, ликвидационная стоимость имущества практически всегда ниже его рыночной стоимости. И этот факт является негативным для продавца имущества и, безусловно, положительным – для покупателя.
Конечно, ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от ценности имущества, которым обладает данное предприятие. И не только проблемы неплатежей, но и решение вопросов, связанных с материальным благополучием работников предприятия, в определенной степени зависят от ценности имущества ликвидируемого предприятия.
Однако оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например при финансировании предприятия должника; при финансировании реорганизации предприятия; при изменении предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам; при экспертизе программ реорганизации предприятия.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться при оценке.
Этот вид оценки относится к так называемым активным видам, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения.
Другая особенность оценки ликвидационной стоимости предприятия – это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.
Итак, оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:
· предприятие находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием;
· стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.
Информация для обсуждения
В повседневной практике существует проблема нормативно-законодательного регулирования применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.
Например, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов в течение 2 месяцев. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Тем более, что понятие ликвидационной стоимости определено в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных постановлением Правительства РФ.
В данном случае оценщикам следует исчислять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества. Налицо противоречие между различными законодательными актами.
В практике оценки бизнеса ликвидационная стоимость подразделяется на три вида.
1.Упорядоченная ликвидационная стоимость . Распродажа активов предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены за продаваемые активы. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2 лет.
2.Принудительная ликвидационная стоимость . Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.
3. Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов предприятия.
На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в ст. 61-65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т. е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.
Добровольная ликвидация юридического лица (предприятия) возможна по решению его участников. ГК РФ (п. 1 ст. 61) прямо предусматривает следующие основания ликвидации юридического лица по решению его участников:
а) истечение срока, на который создано юридическое лицо;
б) достижение цели, ради которой оно создавалось;
в) признание судом недействительной регистрации юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов при условии, что эти нарушения носят неустранимый характер, а также по иным основаниям, которые могут определяться как усмотрением акционеров, так и указанием закона.